» » Что с ценами на квартиры

Что с ценами на квартиры


Что будет с ценами на жилье в 2015 году

Делать прогнозы в этом году — занятие неблагодарное, как никогда. Аналитики, которые занимаются рынком недвижимости, жалуются, что нынче невозможно построить многокомпонентную модель, которая используется для прогнозирования математическими методами, - непонятно, какие данные туда вводить.

- На ситуацию будут влиять прежде всего три основных момента: цены на нефть, курс рубля и ставка Центробанка, - говорит Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов.


Во сколько раз выросли цены?


В 2003 - начале 2004 года очень много писали и говорили о «феноменальном росте цен на московские квартиры». Писали, что цены за последние три - четыре года выросли более чем в три раза. На первый взгляд, все так и было, и подтверждалось конкретными данными.
Да и за примерами далеко ходить не нужно: например, однокомнатную квартиру в 9-этажке в районе станции метро Домодедовская можно было купить в марте 2000 года за 18 000 долларов США. Такая  же квартира, в том же районе, но уже в сентябре 2003 года стоила примерно 54 000 доларов США.
Дальше, благодаря простому арифметическому действию, получаем, что немногим более, чем за три года, цены выросли в три раза.
Рост цен очевиден?


Точка отсчета

Вторичка: ждем падения цен 

В конце 2008-го метр "бэушного" жилья обходился в 1900 долларов. Потом случилась девальвация, и уже через 4 месяца квадрат стоил около 1500 долларов. А к сентябрю 2009-го дошел до 1300. То есть при 30-процентной девальвации и жилье в долларовом эквиваленте подешевело на треть. Логично, что покупатели ожидают: раз доллар вырос вдвое, значит, цена (в долларах) упадет.

- Цена за ближайший год снизится в долларовом эквиваленте, но насколько падение будет резкое, пожалуй, никто не рискнет прогнозировать, - объясняет председатель совета Белорусской ассоциации "Недвижимость" Николай Простолупов. - Обычно на цену квадратного метра влияет платежеспособность населения и доступность кредитов. Если два фактора присутствуют, цена растет, если у населения нет денег и кредиты недоступны - падает.

Кстати, перед прошлым кризисом банки приостанавливали кредитование покупки жилья. Сейчас проблема другая. Сделки ведутся традиционно в валюте. Валютные кредиты банки не выдают, купить валюту невозможно. Как результат - на вторичном рынке продаж и покупок минимум. Соответственно, и ценник на квартиры, которые выставили продавцы, выражает не реальную стоимость этих квартир, а, скорее, надежды хозяев. Впрочем, ожидания корректируются. Однокомнатные в панельке у метро (33 метра, не первый и не последний этаж) в начале года выставлялись в среднем за 48 тысяч, теперь такую уже можно сторговать за 43.


«Следующий год станет проверкой рынка недвижимости на прочность, – уверен Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group. – Безусловно, снизится спрос, но одновременно снизится и предложение за счет того, что до Нового года девелоперы продадут крупные объемы квартир, при этом новые объемы они будут выводить крайне осмотрительно». 


Все ли дома достроят?


Риск остановки строек и банкротства компаний все-таки есть, предупреждает Татьяна Калюжнова из «ИРН-Консалтинг». Если сохранится высокая ключевая ставка, у застройщиков появятся проблемы с кредитованием, а из-за снижения платежеспособного спроса им может не хватить собственных средств, поступающих от дольщиков. В группе риска, в первую очередь, небольшие подмосковные компании, строящие жилье дальше 15-20 км от МКАД. Дело в том, что у крупных девелоперов большинство проектов расположено недалеко от Москвы, где фокусируется основной спрос. В условиях ухудшения экономики и возможного снижения цен такие комплексы будут оттягивать на себя основную массу покупателей, а удаленные от столицы новостройки начнут испытывать дефицит спроса.

Доллар далеко за 36 перевалил тогда, а зетем постепенно скатился до 26!

И? Рынок стал рублёвым по другой причине Невозможность проведения сделок из-за ежедневной коррекции валют и, следовательно, цен на квартиры.

Вот когда только рос стабильно и была привязка.

если все зарабатывают в рублях и квартиры не импортируются из европы, то с какого перепугу переводит ьцениик в евры и доллары?)

Ценовой дрейф вниз будет долгим и плавным. И сейчас сложно сказать, когда вторичный рынок достигнет дна. Но объекты будут дешеветь с разной скоростью. Можно предположить, что цены на зависшие в листинге многокомнатные квартиры начнут снижаться. Малоликвидные объекты (старые хрущевки на окраинах) на время кризиса просто уйдут с рынка. Самое востребованное жилье – небольшие квартиры у метро – могут вовсе не потерять в цене. Но в среднем стоимость квадратного метра просядет как минимум на 10%. В элитном сегменте снижение цены может оказаться более ощутимым и доходить до 50%.

– Динамика стоимости квадратного метра на вторичке будет определять ценообразование на первичке?

– В 2008-м действительно так и случилось. Но сегодня взаимовлияние рынков происходит по более сложной схеме. Пять лет назад основной объем жилья эконом-класса приходился на вторичный рынок и немного – на первичный. Сейчас вторичный рынок четко дифференцировался: более половины сделок приходится на квартиры комфорт- и бизнес-класса. Это либо так называемая новая вторичка, либо старый фонд – качественные дома, расположенные в обжитых районах, в пешеходной доступности от метро. Такого предложения на первичном рынке совсем немного. Остальная часть вторичного рынка – это, условно говоря, обменные схемы, когда с минимальной доплатой меняют комнату на квартиру, однокомнатную на двухкомнатную. То есть данная часть рынка не конкурирует с первичкой впрямую.

Индикаторы цен на рынке квартир, комнат, офисной и торговой недвижимости характеризуют общее состояние и тенденции различных сегментов рынка недвижимости. Ценовые индексы показывают динамику средних цен предложения и арендных ставок в различных сегментах рынка недвижимости. Индикаторы спроса показывают активность покупателей на вторичном рынке и на рынке строящегося жилья.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»

С помощью сервиса «Прогноз стоимости квартиры» можно получить ответы на множество практических вопросов, возникающих в большинстве сделок купли-продажи жилья. Например, продавец квартиры может предвидеть, когда уровень цен на растущем рынке подтянется к завышенной на сегодня цене квартиры. Или же, напротив, в условиях падающего рынка назначить цену квартиры так, чтобы за время выхода рекламы и организации просмотров с потенциальными покупателями цена не оказалась бы завышенной. Покупатель же с помощью этого сервиса может следить за тем, когда цена нужной квартиры снизится до желаемого уровня. Или, наоборот, как сильно она вырастет за то время, пока он будет готов к покупке.

Эти прогнозы — понятное дело, показывают общие тенденции. В конкретных регионах ситуация может быть своей. По словам специалистов, на местах в ближайшем году она будет во многом определяться: а) степенью закредитованности населения, б) зависимости доходов населения от цен на нефть.

В зависимости от того, насколько А и Б в конкретном регионе выше, рынок жилья там в следующем году будет сильнее «колбасить» - причем, в зависимости от ситуации, как в сторону падения, так и повышения цен.

Наверх